傑奇對產業的洞察: 什麼地點適合開店？一張圖，掌握衝高營業額要做的 10 件事

星期日, 6月 03, 2018

2018-05-31D.I.Consultants 總經理榎本篤史

《地點學》

「為何這個地點適合開店？」「要把店開在什麼樣的地點，營業額才會提高？」「考量開店地點時，應該關注什麼因素才好？」本文將介紹影響店家營業額的十大要素。

店鋪的「營業額關鍵因素」大致可分為「地點因素」和「商圈因素」兩種。

「地點因素」是指，在狹窄範圍內，影響營業額的因素，店家所在的土地、建築物、周邊環境等，都屬於此類因素。

地點因素可進一步區分為，關乎店家位置的「地點因子」，以及和建築物、用地等有關的「結構因子」。

「商圈因素」是指，以店家為中心，往外推半徑數公里至數十公里的廣闊範圍中，會影響營業額的因素。

商圈因素還可分為關乎交易區域的「商圈因子」，以及和自家商店競爭對手有關的「競爭因子」。

這些關鍵因素要如何變化，才能讓營業額成長？簡單彙整如下。

吸引顧客的設施。例如使用者眾多的市中心車站、大規模商業設施、購物中心、交通量大的幹線道路或十字路口等，都屬於這一類。顧客引導設施是否位於鄰近位置，將使營業額出現大幅變化。

能表現出「店鋪在哪裡」的要素，就是認知度。認知度分為以下兩種：一種是能見度，就是在行人、駕駛人眼中，「看得見或看不見」該店鋪；另一種是周知度，則是人們原本「知道或不知道」該店鋪。店家要藉由招牌等方式讓人們容易知道、看見，並廣為人知，營業額才能提升。

指連接了兩個顧客引導設施的道路。舉例來說，在車站下車的人要前往百貨公司的路線，就是動線。如果有好幾個顧客引導設施，動線會顯得複雜，於是顧客將難以預測、容易發生變化，這也是動線的特徵。如果能掌握人潮通過的動線，並在該條路線上開店，就能提高營業額。

店家建築物本身，連同店鋪面積和停車場可容納的車輛數、入口的數量及位置、座位數量等，這些要素都包含在內。店鋪面積必須寬廣、停車位多，並確保店鋪和停車場都有好幾個出入口，同時面對主要道路的門面入口應該寬敞。

餐飲店的客座數量也很重要，不要太多或太少，能總是維持恰好客滿的程度，就是最佳選擇。

表示進入店鋪或店家用地的難易度。如果店家前方的步道寬大、停車場有足夠空間，顧客就可以輕鬆進入，就容易提升營業額了。

和一般的商圈概念相同，是表示店鋪往外擴散的半徑數公里範圍中，有多少人居住、工作，也就是人口數量。只要店鋪周邊有許多人居住，或是有人潮流動、經過，光是這一點就可能讓營業額成長。因此在開店時，市場規模是很重要的調查指標。

雖然人口數很重要，但並不是單純指「人越多就越好」。

在該商圈中，能夠成為自家店鋪顧客的目標客群是否眾多，也就是人的「質」，才是該追究的關鍵。

年齡、性別、職業別、家庭成員數、收入等，這些都是調查品質的指標。

從店家前走過的人數稱為通行量，而行經店家前道路的汽車數量，則稱為交通量。開設新店鋪時，這是應該和「市場規模」一同調查的要素。通行量、交通量越高，營業額自然會提升，但也必須檢視步行速度、路上行人的服裝，同時也要確認「商圈品質」的顧客品質才行。

以連鎖店來說，銷售商品、價格、提供方式都相同的連鎖企業其他分店，就是最大的競爭對手。

採行「藉由在某區域內集中展店而獲得市占率」的策略，或是以加盟形式展店的連鎖企業，必須考慮是否會和鄰近的同一連鎖分店搶客，或對店鋪之間造成影響。

銷售商品、價格、提供方式這 3 點和其他公司越相似，越會影響營業額。

同行業者自然不在話下，近年來因為不同行業、經營型態之間的區隔變得模糊，各種店家可能會相互競爭。例如，速食店的競爭對手就多了便利商店。

掌握這十大要素後，再來觀察街道，對於那些過去只是一晃而過的店家，你的觀察將會因此不同。「那家店為什麼生意好？」「那家連鎖企業擁有什麼樣的戰略？」如果你的直覺夠敏銳，或許就能解開這些謎題。

而正在考慮開店、或是已經在經營店鋪的讀者，只要把握這十大要素並一一確認，就能淬煉出一套計畫周延的開店策略。